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    坚持房住不炒 从政府工作报告看房地产行业发展新方向

      今年的政府工作报告再次重申坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。同时,政府工作报告中也提出“新型城镇化”、“城市更新”、“数字经济”等涉及房地产领域的多项举措,为行业发展带来了新机遇。

      “房住不炒”定位不变

      近年来,“房子是用来住的、不是用来炒”的定位被多次提及,房地产市场长期坚持的基调不变。

      随着我国新冠肺炎疫情防控向好态势进一步巩固,经济社会秩序进一步恢复,因疫情积压的住房需求进一步得到释放。根据国家统计局数据显示,4月份,各地继续坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,70个大中城市房地产市场价格延续微涨态势,但总体仍较为稳定。

      国务院发展研究中心市场经济研究所所长、研究员王微表示,房子是用来住的、不是用来炒是房地产市场发展的基本定位,以适应新型城镇化进程中城市和人口发展的变动趋势,建立“多主体供给,多渠道保障,租售并举”的住房制度,为老百姓的住房需求创造更好的选择,促进房地产稳定健康发展,是未来的一个大方向。她认为,因城施策不意味着房地产调控放松,而是各个城市需要根据市场的实际需求和城市发展变化的趋势来进行相应的调控。

      绿地集团董事长、总裁张玉良表示,“房住不炒”依然是楼市调控、房地产行业发展的准绳,是中长期不动摇的核心思路。在“房住不炒”的总基调下,为应对疫情带来的影响,各地房地产政策环境总体较为宽松,居民合理的居住需求受到支持,随着各地复工复产高效推进,市场、行业各方面都在快速步入正轨,需求稳步释放?!拔颐怯谐浞中判?,房地产市场能够较快恢复,全年实现相对稳定的发展?!彼?。

      城市更新盘活存量资产

      随着房地产行业从增量转向存量市场,城市土地供应愈发稀缺和珍贵,房地产企业拿地压力上升,城市更新成为重要新赛道。相比传统地产开发,城市更新不仅是对建筑物等硬件设施改造,也是对各种生态环境、文化环境、产业结构、功能业态、社会心理等软环境进行的延续与更新。

      政府工作报告中提到,今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。同时,完善便民设施,让城市更宜业宜居。

      “通过城市更新可以提升存量市场中的低质量资产,甚至盘活不良资产,不仅有助于坚持房住不炒的定位,还能起到拉动投资的效应?!比康夭袒岽椿峄岢つ裘飞衔?,这部分投资将加快建设智慧社区,推动城市功能再造,进一步提高人们的生活水平。

      浙江工业大学副校长虞晓芬认为,今年改造城镇老旧小区的力度很大,也是呼应人民群众对美好生活的向往和需求。疫情期间,一些老旧小区的基础设施、配套设施差,不符合老年群体的需求,甚至有些小区不能实现封闭式管理。改造城镇老旧小区既是改善民生的举措,也是当前稳投资的重要内容。未来,还应探索合理共建机制,切实提升老旧小区的生活品质。

      “公众对于健康的需求和关注空前提升,正加速各行各业围绕健康主题展开新探索,实现新升级。老旧小区的整治和升级,也是其中的重要组成部分?!闭庞窳妓?,相对于新建住房市场而言,这一领域的挑战可能更大,空间也同样巨大,也需要行业龙头企业参与其中,助推老旧小区的升级发展?!?/p>

      数字化推动房地产转型

      政府工作报告指出,电商网购、在线服务等新业态在抗疫中发挥了重要作用,要继续出台支持政策,全面推进“互联网+”,打造数字经济新优势。

      疫情发生后,房地产企业主动拥抱变化,转变传统营销模式,开通商品房线上售楼平台,运用互联网平台的力量,发挥在线售楼平台优势。

      近日,北京市住建委发布《关于进一步做好常态化疫情防控期间房地产开发项目售楼场所管理的通知》,鼓励开发企业充分利用互联网、虚拟现实技术(VR)、大数据、人脸识别、区块链等科技手段推进线上化楼盘展示、选房和签约。除了北京,多地也出台政策鼓励线上售房。

      清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示,房地产行业近年围绕绿色、健康、智慧的主题,通过科技与房地产的融合,在创新商业模式、管理模式、产品与服务,推动房地产业技术进步、提高行业发展质量方面做了许多探索,形成了“地产科技”这样一个新的发展领域。新冠疫情的冲击,大大加速了行业相关创新发展的迫切性。房地产行业对信息通讯技术应用、数字化、智能化发展的期许,已经不仅仅是VR/AR看房、线上营销了,而是覆盖了房地产设计建造、市场交易、资产运营管理和空间维护使用的全寿命周期,也覆盖了房地产企业经营管理决策流程的每一个环节。从这个意义上来说,房地产行业高质量发展的任务非常艰巨。

      王微认为,房地产行业也要加快线上化速度,包括房地产开发企业、中介机构以及互联网平台都在进行尝试,希望未来更多的主体能够参与进来不断地探索和推进创新。但她同时指出,由于房地产属于大额低频交易,数字化转型不是一蹴而就,还要线上线下相结合,这就对整个行业的信用体系和企业诚信提出更高的要求。

      贝壳找房董事长左晖表示,居住服务数字化不只要对“房子和流程”进行数字化,也要对“人”进行数字化,从根本上提升产业效率和用户体验。他认为,居住服务数字化将赋能更多新应用,激发更多新场景,促进产业转型升级,推动居住服务走向品质化正循环。

      随着全面推进“互联网+”,数字社区和智慧社区的建设也将提速。社区智慧化不仅提升了小区管理水平,还提高了人居环境质量。聂梅生说,疫情发生后,人们更加看重社区安全和生命健康,所以数字经济在社区乃至城市的落地,蕴藏巨大的商机。

      “疫情推动传统业务加快向线上转移,已是不可逆趋势?!敝泄卮逍⒄雇蹲视邢薰径鲁じ咧谐扇衔?,疫情进一步推动了产业转型升级,新的园区发展商必须要抓住这一机遇,调整思路,适应新趋势。

      挖掘城市群都市圈机遇

      近年来我国城镇化建设加快推进,城镇化率平均每年提高1个百分点,2019年常住人口城镇化率首次超过60%,重大区域战略深入实施。随着城镇化水平的不断提高和区域经济结构的加快调整,城市群和都市圈成为引领经济高质量发展的新高地。

      政府工作报告提出,加强新型城镇化建设,大力提升县城公共设施和服务能力,以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。同时,深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。另外,加快落实区域发展战略。继续推动西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。

      刘洪玉认为,“地产科技”是一个重要的发展方向,通过地产科技的普遍应用,可以大大提高产品和服务的质量,提高行业和企业运行的效率。从推动新型城镇化的角度看,如何在城市群和都市圈范围内,清晰界定、有效支持、真正实现新市民的住房需求,是未来区域经济和行业的重要发展机会和增长点。由于大部分新市民具有农村和城市居民的双重特征,所以需要打破现有的思维定式,用改革的思维去挖掘。

      张玉良表示,新型城镇化依然是我国实现中长期高质量发展的重要抓手和核心动力之一。经过长期的发展,我国城镇化已经达到了一个新的高度,正在演化出全新的发展模式、呈现全新的发展特点,步入了高质量城镇化的新阶段。中央对新型城镇化的最新表述,紧紧抓住了城镇化发展的新特点、新要求、新趋势,准确定位了城镇化所处的历史发展阶段。绿地从中央新型城镇化的最新导向出发,重点围绕一二线核心城市、省会城市及其周边溢出地区,聚焦国家战略发展区域,深耕核心城市群和中心城市,展开新一轮布局和重大项目落地。

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      为应对新冠疫情影响,贯彻落实好国家“保就业、稳就业”方针,提升农村劳动力就业技能,做好农村劳动力转移就业工作,近日,柳东新区人社局联合雒容镇妇联、共青团,组织村(社区)妇联主任、就业服务站协办员等40余人到柳州市二职校参观侗族、苗族等少数民族非物质文化遗产民族刺绣、民族饰品等制作工艺、生产流程,了解竹编、藤编技能培训相关要求,并与学校培训老师及部分学生进行了座谈。

      座谈会上,参训人员就学习刺绣、竹编、藤编等手工技能后就业创业情况进行了深入交流。在新冠疫情防控常态化的新环境形式下,学校、村民和政府部门积极探索“培训学校+农村劳动力+网上销售平台”的就业模式,通过政府引导、培训学校大力配合、农村劳动力广泛参与,让更多村民特别是被征地农民实现居家就业。

      通过参观座谈,农村妇女纷纷表示拓宽了就业视野,回去后将组织本村姐妹根据本村特点学习技能,营造学技能促就业的良好氛围。新区人社局下一步也将利用好村级培训基地、村级公共就业服务平台为农村劳动力就业创业提供更优质的资源和服务。

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    柳州市人民政府关于印发《柳州市限价商品住房管理办法》的通知

      各县、区人民政府,市直机关各有关委、办、局,柳东新区、阳和工业新区管委会,各有关单位: 

          《柳州市限价商品住房管理办法》已经市人民政府同意,现印发你们,请认真组织实施。 

                               柳州市人民政府 

                                201883 

      柳州市限价商品住房管理办法 

      第一章  总则 

      第一条  为规范限价商品住房管理,调整我市住房供应结构,促进房地产市场健康发展,根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔201145 号)、《广西壮族自治区保障性住房管理暂行办法》(桂政办发201377号)等有关规定,结合我市实际,制定本办法。 

      第二条  本办法所称限价商品住房(以下简称限价商品房),是指政府限制套型面积、限房价、限销售对象,由房地产开发企业通过公开竞价方式取得土地使用权,并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的具有保障性质的普通商品住房。 

      第三条  本办法适用于本市市区范围内限价商品房的开发建设和销售管理。 

      第四条  限价商品房建设和管理应坚持政府主导、规划引领、市场运作、统一管理的原则。 

      第五条  市住房和城乡建设委员会是我市住房保障管理部门,负责我市限价商品房的统一协调管理工作。市住房保障发展中心负责我市限价商品房申请的初审等工作。 

      各城区政府、市发改、物价、国土、财政、规划、住房公积金、人防、民政、税务等行政管理部门以及住房公积金、金融等管理机构应按照各自的工作职责,做好限价商品房的相关工作。 

      第二章  项目建设 

      第六条  限价商品房的建设依据国民经济发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划,与保障性住房建设相结合,选择在交通相对便利、市政基础设施较为完善、比较适宜集中建设的地段进行布局。 

      市住房和城乡建设委员会根据限价商品房的需求情况,会同市发改、国土、规划等相关部门编制限价商品房的年度建设计划,报市人民政府批准后实施。 

      第七条  国土部门按照限价商品房的年度建设计划安排建设用地,并在年度土地供应计划中优先安排。限价商品房建设用地采取公开招标、拍卖或挂牌方式出让,出让时应当明确规定套型面积、销售价格标准、销售对象等限制性要求。 

      第八条  限价商品房规划设计应当严格控制套型面积,最大套型面积不得大于144。 

      第九条  限价商品房项目的开发建设单位对其开发建设的限价商品房的工程质量负首要责任和永久责任。应向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并依法承担保修责任,确保工程质量和使用安全。 

      第十条  限价商品房项目中配套的公共服务设施和市政基础设施,应符合相关建设标准,与住宅同步建设,同步交付使用。限价商品房小区应全面推行社会化物业服务管理。 

      第三章  价格管理 

      第十一条  限价商品房的平均销售价格由市住房和城乡建设委员会会同市价格主管部门等相关部门,在项目土地公开出让前确定,作为土地使用权出让条件纳入供地方案,报经市人民政府批准后执行,并在土地出让合同中约定。 

      第十二条  限价商品房的平均销售价格,按照不超过项目土地公开出让时同一区域、同一地段、同一类型新建商品住房市场价格的85%的原则,综合考虑项目的综合开发成本以及合理利润等因素进行确定??⒔ㄉ璧ノ桓菀讶范ǖ钠骄奂鄹?,按照住房楼层、朝向、位置等因素,确定每套限价商品房的销售价格,但项目实际销售平均价格不得超过土地公开出让时确定的平均销售价格。 

      第十三条  限价商品房销售应当实行明码标价,不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑精装修;项目中按规划配置的配套车位和配套商业设施等由开发建设单位自行定价销售。 

      第四章  供应对象 

      第十四条  申请购买限价商品房的家庭必须具有柳州市区范围内户籍或非柳州市区范围内户籍但在柳州市区居住工作,同时符合下列条件之一: 

      (一)在柳州市区范围内无自有住房或所拥有的自有住房的建筑面积人均在25平方米以下,并且未曾经购买经济适用住房; 

      二) 经市人民政府批准的其他申购条件。 

      第十五条  市人民政府可根据房地产市场供求情况、限价商品房的用地供应情况以及保障性住房范围和标准等因素,按照优先满足自购自住需求的原则,具体明确限价商品房项目供应对象的范围、条件和标准,在土地公开出让时列入公开出让条件中,并在土地出让合同中约定。 

      市住房和城乡建设委员会可结合房地产市场形势、保障性住房供应需求和产业发展布局要求等因素,对土地出让合同中约定的供应对象范围进一步细化,划定优先供应对象,在项目销售时列入项目销售方案中,并向社会公布。 

      第十六条  申请人已经结婚的,其配偶应当作为共同申请人。其他家庭成员作为共同申请人的,家庭成员之间应当具有法定的赡养、扶养、抚养或者收养关系。 

      第十七条  购房申请人不得同时申请购买两处及两处以上的限价普通商品住房。已享受廉租住房、公共租赁住房等其他住房保障或已进入经济适用住房轮候的,需承诺购房时自愿退出廉租住房、公共租赁住房等其他住房保障或放弃经济适用住房轮候。已购买限价商品房的家庭不得再次享受其他形式的保障性住房。 

      第十八条  限价商品房购买资格由市住房和城乡建设委员会组织进行审核,审核部门可通过部门之间征询等方式对申请家庭的住房等情况进行核实,不动产登记部门根据审核部门提供的相关交互格式和数据,在不动产登记部门规章规定范围内协助配合。 

      第五章  销售管理 

      第十九条  开发建设单位应将项目房源信息(包括栋号、房号、户型、面积、数量等)和销售方案(包括供应对象、销售价格等)等有关材料送市住房和城乡建设委员会审核,开发建设单位应通过网站等媒体公布经审核的待售限价商品房项目信息和销售方案,明示集中受理购房申请的时限及方式。受理购房申请时间不得少于10个工作日。 

      第二十条  购房申请人应按规定的时限和方式向开发建设单位提交购房申请和提供以下资料: 

      (一)柳州市限价商品住房购房申请表; 

      (二)户口本和身份证明; 

      (三)已婚的提供婚姻状况证明文件; 

      (四)非柳州市区范围内户籍的申请人,提供在柳州市区居住工作证明资料; 

      (五)属于优先供应对象的申请人应提交相关资格证明材料; 

      (六)已享受廉租住房、公共租赁住房或已进入经济适用住房轮候的,需提交购房时自愿退出廉租住房、公共租赁住房或放弃经济适用住房轮候的书面承诺。 

      购房申请人应承诺其提交的购房申请和提供的证明资料真实无误,并同意有关部门查核有关情况。 

      第二十一条  集中受理购房申请时间截止后,开发建设单位应将申请材料报送市住房保障发展中心进行初审。初审应当结合查档取证、信函索证等方式进行,购房申请人及有关单位应当予以配合。市住房保障发展中心应提出初审意见并报送市住房和城乡建设委员会审核。 

      市住房和城乡建设委员会审核申请人的购房资格后,确定合格申请人名单,并根据申请人是否享有优先购买权,分为优先合格申请人和普通合格申请人两类。市住房和城乡建设委员会应将合格申请人名单通过网站等媒体向社会公示,公示期不少于5日,公示期满无异议或异议经审核不成立的合格申请人确认为有效购房申请人。 

      第二十二条  有效购房申请人数量超过房源数量的,在限价商品房项目取得《商品房预售许可证》后,通过公开摇号确定购房申请人的购房顺序,具体摇号规程由市住房和城乡建设委员会另行制定。公开摇号结束后,根据公开摇号确定的购买顺序,确定并公布最终的有效购房人名单和购房顺序。 

      有效购房申请人数量未超过房源数量的,在限价商品房项目取得《商品房预售许可证》后,由开发建设单位根据有效购房申请人名单自行组织销售。限价商品房的剩余房源可不限定受理购房申请时限,由开发建设单位继续向经审核符合本办法第十四条规定条件的家庭按先到先购的原则进行销售。 

      第二十三条  开发建设单位在取得《商品房预售许可证》后,应严格按照经审核的有效购房人名单及顺序进行销售,依照市房产行政主管部门制定的合同格式文本,与有效购房人签订《限价商品住房买卖合同》,并按规定办理商品房预售合同登记备案。 

      有效购房人未在规定期限内认购和签订《限价商品住房买卖合同》的,视为放弃购买资格,购房顺序依次顺延。 

      第二十四条  开发建设单位在取得《商品房预售许可证》以及有效购房人名单公布之前,不得向购房申请人收取预订款性质的费用。 

      第二十五条  限价商品房项目配套车位和配套商业设施的销售管理应当按照国家有关配套车位及配套商业设施的销售管理规定执行。 

      第二十六条  柳东新区、北部生态新区(阳和工业新区)辖区内的限价商品房,涉及的购买申请、资格审核等销售管理相关工作由各新区住房保障管理部门负责。 

      第六章  不动产登记与交易 

      第二十七条 购买限价商品房后应当按照规定办理不动产权属登记。 

      办理限价商品房权属登记时,登记机关应当在《不动产权证书》上注明限价商品住房字样。 

      第二十八条  限价商品房自取得《不动产权证书》之日起5年内不得转让;限价商品房的抵押权人因购房家庭无力偿还购房贷款需要处置抵押物,根据法院判决或裁定以及协助执行通知书发生房屋所有权转移的,不受上市交易年限的限制。 

      第七章  监督管理 

      第二十九条 开发建设单位有下列行为之一的,由相关行政管理部门依法进行处理: 

      (一)开发建设单位未按《国有土地使用权出让合同》约定缴纳地价款,或超期开竣工建设,或擅自改变土地用途的,由市土地行政主管部门处理; 

      (二)开发建设单位超过经审定的限价商品房销售价格进行销售的或未按国家有关明码标价规定进行公示的,由市物价行政主管部门查处。 

      (三)开发建设单位超过经审定的限价商品房销售价格进行销售或擅自向未经审核部门确定的有效购房人出售限价商品房的,所销售的限价商品房不得办理合同登记备案及产权登记。 

      (四)开发建设单位存在上述违规行为的,记入信用档案。 

      第三十条  购房人提交虚假资料申请限价商品房的,由市住房和城乡建设委员会取消其申请资格,其行为记入信用档案,5年内不得再次申请;已骗购限价商品房的,责令其退还所购买的限价商品房或按建筑面积向市住房和城乡建设委员会补交限价商品房售价与同一区域、同一地段、同一类型普通商品住房市场交易价格的差价款;构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。 

      第三十一条 购房人购房后违反本办法规定将限价商品房转让的,参照经济适用住房相关规定处理。 

      第三十二条 行政机关和行政机关工作人员在限价商品房审核、销售管理等工作中,存在渎职、徇私舞弊、受贿等行为的,由行政监察机关依法给予行政处分;构成犯罪的,移交司法机关依法处理。 

      第八章  附则 

      第三十三条 市辖各县人民政府及柳东新区、北部生态新区(阳和工业新区)管委会可结合本县(新区)实际参照本办法实施或制订具体管理办法。 

      第三十四条  本办法自印发之日起施行?!读菔腥嗣裾旃夜赜谟》⒘菔邢藜燮胀ㄉ唐纷》抗芾碓菪邪旆ǖ耐ㄖ罚臁?/span>2011189号)同时废止。 

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    公租房需统一申请、统一审核、统一轮候,我市目前没有新批次公租房申请。如果有公租房新批次申请,市住建局将会在相关媒体发布公告(如“广西壮族自治区政府信息公开统一平台”、“柳州住房与城乡建设局网站”等),请咨询人及时关注并按公告的要求准备材料向所属社区提出申请。

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